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劉以棟財經專題
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閒話美國房市
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來到美國以後,住上自己的房子是實現美國夢的重要里程碑。前幾年房屋市場紅火的時候,朋友見面會談論買房之難;現在房屋市場不景氣,朋友見面就會談論賣房之難。假定你現在旣不需要買房,也不需要賣房,那么我們就可以在這里心平氣和的探討一下美國的房市。
冰凍三尺,非一日之寒。美國房市走到現在這一步,也是由於多種原因造成的。
美國中央銀行(美聯儲)的利率政策,是當年美國房市過熱的主因。“九一一”事件以後,美國的經濟陷入低谷。從房地産業起家的前美聯儲主席格林斯班把銀行利率一直削減到1%,並把利率保持在1%的時間太長。許多美國人買東西,不是看價錢,而是看我是否負擔得起。如果按以前的利率,我的收入只能買得起二十五萬元的房子;現在利率低了,我的收入就可以負擔得起三十萬的房子了,那么我就去買三十萬的房子。大家都這樣去做,房價自然就升起來了。
銀行和房屋按揭公司,對美國房市過熱起了推波助瀾的作用。過去銀行發放房屋按揭貸款,一般都留在公司自己帳面上,直到貸款還完爲止。銀行爲了防止客戶到期不還錢,所以一般都要求客戶首付
20%的房價。這樣即使客戶以後還不起錢,銀行把房子收回去,也不會損失太大。現在銀行一般都把房屋按揭貸款賣掉,所以貸款時審查就不會太嚴格。爲了能讓客戶買得起房子,沒有首付也行。如果客戶願意付高利率,沒有收入證明也行。這樣進一步把房價推高。
投資銀行 (Investment
Banking),是美國房市過熱的重要一環。銀行和房屋按揭公司,一般都把房屋按揭貸款賣給投資銀行,投資銀行再把按揭貸款進行包裝,以抵押債券
(Collateral Debt Obligation, CDO)的形式,賣給終端投資人 (End
Investors)。這里投資銀行起了一個經紀人的作用,收的是手續費,當然也不會關心借款人是否還得起錢的問題。你也不要生投資銀行的氣,其他房地産從業人員如房地産代理人,房價評估師也都是這樣做的。
債券評級公司 (Bond Rating
Agency),是美國房市過熱的幫兇。投資銀行把抵押債券賣給終端投資人以前,總是找來債券評級公司,給抵押債券一個好等級。債券評級公司以收人錢財,替人免災的原則,給許多抵押債券最高質量等級
(AAA)。債券評級公司現在狡辯説,它們當時假定美國房價不會一起往下掉,但他們忘了房價升高太快的時,它不能永遠升上去,它必然會有下跌的時候。
按揭抵押債券投資人,貪小便宜損失大。許多債券資産管理基金 (Bond Investment funds),有明文規定只能買高等級(BBB
and
up)的債券。投資銀行推銷的房屋按揭抵押債券不僅等級高,回報率也高,眞可以用價廉物美來形容。但是許多投資人忘了,高利率後面是掩藏着高風險的。現在美國許多地區房價往下跌,導致不少債券資産管理基金不但回報沒了,連本金都收不回來,眞是賠了夫人又折兵。請不要過早的得出咎由自取的結論,如果你們州的老師退休基金
(Teaching pension funds)賠了錢,政府還會讓大家來承擔。更可氣的是,高盛 (Goldman Sachs)
那樣的投資銀行一邊推銷房屋按揭抵押債券,一邊自己大量賣空房屋按揭抵押債券 (Short
CDO),很有點象當年高科技股分析師的兩面派行爲。
房地産投資人 (Real Estate
Investors),拿着燙手山芋。房價瘋長的時候,在股票上損失慘重的投資人,痛定思痛,轉投房地産。早期的房地産投資人,眞是賺得盆滿鉢滿。後期跟進的人,現在可能只有破産一途,要等到房價再象以前那樣瘋長,那是有得等的。房價(買主)、房屋按揭
(銀行)、按揭抵押債券(投資銀行,債券評級公司,基金)組成一個管道
(Pipeline)。現在管道終端出了問題,房價一時很難上去。
普通美國人,要學會面對現實。房價瘋長的時候,許多熱點城市的居民一下子都變成了百萬富翁。許多普通美國人也儼然感覺自己眞成了百萬富翁,追求起富人的生活方式。沒錢花費時,就從房子上去取。以前房子是窮人的存款帳戶,後來房子成了窮人的取款機。現在房價不長了,取款機取不出錢來了,許多普通美國人不得不回到現實中來,勒緊褲帶過日子。這一收緊不要緊,美國經濟頂不住了。美國現在房價之所以沒有一落千丈,主要是工作市場
(Job
market)還好。如果美國失業率大幅度升高,那么美聯儲的眞正惡夢就開始了。爲了防止這種情况發生,美聯儲會不措一切代價削減利率,其結果將是房價不會掉得那么快,但錢也變得更不値錢。對普通美國人來説,要么是百萬富翁做不成,要么是做成了還得象普通人那么生活。道理很簡單,成功人士總是少數。
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